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2013年1月5日，長(cháng)沙市經(jīng)濟適用住房被允許上市交易。長(cháng)沙市政府辦公廳公布的《長(cháng)沙市經(jīng)濟適用住房上市交易管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)明確，凡購買(mǎi)經(jīng)適房滿(mǎn)五年并取得經(jīng)適房產(chǎn)權證的，產(chǎn)權人在補交土地價(jià)款后，可以上市交易。經(jīng)適房上市交易半年以來(lái)，對長(cháng)沙二手房市場(chǎng)帶來(lái)了什么樣的影響？

“對于市場(chǎng)的影響，還是取決于補交土地價(jià)款的標準�！遍L(cháng)沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理明賓說(shuō)，從實(shí)際情況來(lái)看，經(jīng)適房上市對于二手房市場(chǎng)的影響并不明顯。中原(湖南)房地產(chǎn)代理有限公司三級市場(chǎng)區域經(jīng)理寧丹則認為，經(jīng)濟適用住房進(jìn)入二手房市場(chǎng)，對于有購房需求的中等偏低收入家庭來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好。

土地款補交分7個(gè)等級

購買(mǎi)南園小區那套105平方米經(jīng)濟適用住房已有10年的黃煥，一直想要“挪騰”這套讓她有些尷尬的房子。按照當時(shí)規定，她這套房子中只有40平方米屬于經(jīng)濟適用住房，而另外65平方米則按照商品房?jì)r(jià)格購買(mǎi)——但在2007年10月長(cháng)沙叫停經(jīng)濟適用住房上市交易之后，擁有不完全產(chǎn)權的她無(wú)法將這套房子出售變現。

2012年12月，《辦法》正式頒布，明確從2013年1月5日開(kāi)始，長(cháng)沙內五區(芙蓉區、天心區、岳麓區、開(kāi)福區、雨花區)經(jīng)濟適用住房均可上市交易。

目前長(cháng)沙可以上市交易的經(jīng)濟適用房小區有49個(gè)。在長(cháng)沙公布的2013年經(jīng)適房上市交易補交土地價(jià)款計算標準中，這49個(gè)小區，根據不同的位置，劃分了7個(gè)等級，最高為Ⅰ級，即位置最好的一類(lèi)地塊，出讓金標準為761元/平方米，最低的則為Ⅵ－2級，標準是257元/平方米。

根據《辦法》規定，“應補交土地價(jià)款“房屋產(chǎn)權建筑面積×應收純出讓金標準×(住宅用地剩余出讓年限/住宅用地最高出讓年限)�！�

而土地級別，黃煥的南園小區房產(chǎn)屬于Ⅲ級，2013年應收純出讓金標準為509元/平方米，由于其經(jīng)濟適用房產(chǎn)權面積為40平方米，按其1985年的供地時(shí)間計算，黃煥應繳的土地價(jià)款為：40平方米×509元/平方米×[(1985+70-2013)/70]“12216元。

擁有多套房產(chǎn)者土地款需加額

值得關(guān)注的是，本次《辦法》也對擁有商品房的經(jīng)適房持有者進(jìn)行了規定：如果擁有另外的商品房，那么經(jīng)適房持有者在補交土地款的時(shí)候，需要按照土地款的120%或者150%來(lái)繳納。

按照《辦法》規定，“2007年11月19日至本辦法發(fā)布之日前，已經(jīng)購買(mǎi)經(jīng)適房，再行購買(mǎi)其他住房。這種情況，經(jīng)適房可由政府按標準回購；也可由購房人在購買(mǎi)經(jīng)適房滿(mǎn)五年，取得經(jīng)適房產(chǎn)權證或者符合經(jīng)適房產(chǎn)權證辦理條件，并且按規定標準的150%補交土地價(jià)款后上市交易或辦理商品房產(chǎn)權證�！�

而2007年11月19日之后購買(mǎi)經(jīng)適房，由于贈予、法院判決、購房人婚姻情況發(fā)生變化等原因取得其他房產(chǎn)，導致無(wú)法辦理經(jīng)適房產(chǎn)權手續的，在其購買(mǎi)經(jīng)適房滿(mǎn)五年、符合經(jīng)適房產(chǎn)權證辦理的其他條件并且按本辦法第五條規定標準的120%補交土地價(jià)款后，可上市交易或辦理商品房產(chǎn)權證。

記者觀(guān)察對二手房市場(chǎng)影響不明顯

經(jīng)適房上市交易，對長(cháng)沙二手房市場(chǎng)會(huì )否產(chǎn)生大的影響？業(yè)內持保留意見(jiàn)。

長(cháng)沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理明賓表示，，長(cháng)沙早期的經(jīng)濟適用住房小區如芙蓉苑、德政園等，現在已經(jīng)處于城市中心或城市新中心，地段和配套都相對成熟。如果土地價(jià)款補交標準較高，持有成本相較于交易成本更低，這也有可能會(huì )使上市的經(jīng)濟適用住房房源并沒(méi)有想象的那么多。

對于這一觀(guān)點(diǎn)，業(yè)內不少人表示認同。在中原(湖南)房地產(chǎn)代理有限公司三級市場(chǎng)區域經(jīng)理寧丹看來(lái)，經(jīng)適房的房源只是掌握在少數人手里，而有交易想法并且滿(mǎn)足交易條件的就更少了，因此對于市場(chǎng)的影響并不會(huì )非常明顯�！爱斎�，純從供求關(guān)系來(lái)看，長(cháng)沙市經(jīng)濟適用住房進(jìn)入市場(chǎng)肯定是個(gè)好事，因為市場(chǎng)上的房源更多了�！�

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